Формирование договорной цены на строительство

Установление договорной цены являются завершающим этапом в определении стоимости строительства. Согласованная и принятая инвестором и подрядчиком сметная стоимость вида работ, объекта или их комплексов получает правовой статус договорной цены. В отечественной практике эта цена еще называется свободной.

Формирование договорной цены осуществляется на первой стадии инвестиционного цикла, при подготовке к заключению договора на строительный подряд. Заказчик уже имеет проектно-сметную документацию и согласие подрядчика как исполнителя строительства. Подрядчик готовит калькуляции издержек производства и сметы стоимости предстоящего строительства, исходя из реальных условий закупки материальных ресурсов и найма работников, состояния рынка и т.п.

При определении рыночных цен по сметам могут применяться различные методы: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-компенсационный, базисно-индексный, на основе исторических данных о ранее построенных объектах. Стороны договорного процесса имеют право свободного выбора метода определения стоимости объекта. Во всех случаях предпочтение отдается более оптимальной сметной нормативной базе и ресурсному методу определения стоимости строительства.

Порядок формирования свободных (договорных) цен

Письмо Госстроя РФ от 29.12.1993 N 12-349 (ред. от 25.04.1996) "О Порядке определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений". Основные тезисы.

Исходя из общей экономической политики Российской Федерации, а также ценовых соотношений, отражающих спрос и предложения на рынке инвестиций, основным направлением ценовой политики в строительстве становится дальнейшее расширение сферы применения свободных (договорных) цен на строительную продукцию.
Формирование этих цен осуществляется как инвестором (заказчиком), так и подрядчиком на равноправной основе. Более широкое применение таких цен создает условия, при которых они наилучшим образом выполняют свои функции в рыночном регулировании.

Основным методом экономической оптимизации цены строительной продукции в новых условиях являются подрядные торги.

На основе прогнозного уровня стоимости, заказчики и подрядчики формируют свободные (договорные) цены на строительную продукцию. Эти цены могут быть открытыми, т.е. уточняемыми в соответствии с условиями договора в ходе строительства, или твердыми, реальное применение которых будет возможным в перспективе, по мере стабилизации рынка.

Подготовка обоснования договорной цены на строительство является обязанностью подрядчика. При проведении тендерных торгов договорная цена устанавливается после оценки и сопоставления предложений, предъявленных подрядчиками, а если торги не проводятся - на основании согласования ее между заказчиком и генподрядчиком.

В результате совместного решения оформляется протокол согласования договорной цены, который становится неотъемлемой частью договора подряда. Рекомендуемая форма этого документа приведена ниже.

Договорные цены на строительство рекомендуется формировать по стройкам в целом с распределением по объектам и комплексам/наборам субподрядных работ.

После установления договорной цены на строительство и получения сводного сметного расчета стоимости строительства, сметные документы подлежат уточнению заказчиком и служат в качестве документации, определяющей общий размер средств, необходимых для осуществления стройки. Сумма НДС приводится отдельной строкой также за итогом договорной цены.

Методы расчета цены

Метод "издержки плюс фиксированная прибыль" - простой и распространенный метод. Величина наценки, может быть стандартной или дифференцироваться по видам работ, по стоимости единицы изделия, что позволяет учесть особенности спроса и конкуренции и определить и оптимальную цену. Подрядчки хорошо знают свои издержки, и нет необходимости пересматривать цены вслед за колебаниями спроса. Данный метод считается справедливым по отношению и к подрядчику, и к заказчику, он уменьшает негативные последствия от ценовой конкуренции.

Метод, ориентированный на спрос. Цена устанавливается подрядчиком из расчета желаемого объема прибыли и спроса, формирующегося при установленном уровне цен.

Метод, ориентированный на конкурентов. Подрядная фирма отталкивается от цен конкурентов. Цена назначается с учетом сложившегося уровня текущих цен, меньше внимания обращается на показатели собственных издержек или спрос. На высококонкурентных рынках обычно у подрядчика не выбора.

Метод "пробных продаж". Достаточно эффективным способом оценки спроса являются пробные предложения реализации продукции. Этот метод используется в тех случаях, когда мало информации о рынке.